주택임대차계약은 우리가 살면서 경험하는 크고 작은 법률 관련 사건들 중에서 가장 빈번하면서도 그 중요성이 매우 큰 법률행위입니다. 주택임대차계약은 다른 계약에 비해 법률관계의 내용이 간단하여 별다른 준비나 확인 없이 즉흥적으로 체결되기도 하지만, 바로 이 점이 임대차계약에 관련한 법적 분쟁이 빈발하는 원인이라고 할 수 있습니다. 특히 주택임대차계약이 체결되는 경우에는 통상 임대인과 임차인 사이에 적지 않은 액수의 보증금이 수수되기 마련이어서 필요사항에 대한 충분한 확인 없이 부주의하게 계약을 체결하였다가는 돌이킬 수 없는 손해가 초래되기도 합니다. 이에 약간의 주의와 관심만 기울이면 임대차계약에 관련하여 발생하는 각종 법적 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다. 본고에서는 총 2회에 걸쳐 주택임대차계약을 체결하기 전에 유의해야 할 사항을 간추려 알려 드리고자 합니다. 이번 호에서는 임차목적물 및 임대인의 신원확인에 대한 내용을, 다음 호에서는 임차보증금의 보호방안에 대한 내용을 중심으로 주요 확인사항에 관해 소개하여 드릴 예정인 바, 이하의 내용을 숙지한다면 혹여 발생할 수도 있는 불측의 사태로부터 소중한 삶의 터전과 재산을 지킬 수 있을 것입니다.
1. 임차목적물의 확인
통상 주택임대차계약을 체결함에 있어서는 가장 먼저 임차목적물인 주택의 상태를 확인하기 마련입니다. 그런데 이를 위해서는 단순히 임차목적물의 내부구조 등 외관에 대한 피상적 관찰을 넘어, 임차목적물의 세부적인 사항에 대한 현존하는 사실상태를 확인할 필요가 있습니다. 기둥이나 주벽, 천장, 바닥 등 주택 자체의 상태는 물론 전기 및 조명설비, 물, 가스의 공급설비 및 냉난방 등 각종 설비를 비롯하여 주택에 부수하여 제공되어 있는 가전제품 등 각종 옵션의 존재 여부와 정상작동 여부에 대하여 살핀 연후, 각각의 현존 상태 및 그에 대한 임대인의 보장사항을 계약서에 정확하게 남겨야 할 것입니다. 심지어 최근에는 못을 박은 흔적을 문제 삼는 경우도 있으므로 입주 시에 이미 못을 박았던 흔적이 있는 경우에는 그 숫자를 확인하는 것도 도움이 됩니다. 아울러 일조시간이나 소음상태를 확인하고 이에 관한 사항을 계약서에 명시하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
위와 같이 임차목적물인 주택의 사실상태를 확인한 후에는 주택에 관한 권리관계를 확인하여야 합니다. 그런데 임차목적물의 권리관계 파악에 관한 사항은 임차보증금의 보호문제와 직결되므로, 다음 호에서 임차보증금의 보호를 논하면서 함께 설명드리기로 하겠습니다.
2. 임대인의 신원확인
주택임대차계약을 체결하는 때에는 가장 먼저 계약상대방의 신원을 확인하여야 합니다. 우선 공인중개사를 통하지 않고 계약을 체결하는 경우에는 계약현장에서 상대방에게 그가 임대인 본인인지 여부를 묻고, 만약 그가 자신이 임대인이라고 답하는 경우에는 그에게 신분증의 제시를 요구하여 주민등록번호 등 인적사항을 살핀 연후 그것이 등기부상 임차목적물 소유자의 주민등록번호 등 인적사항과 일치하는지 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 소유자가 아닌 사람이 소유자인 양 행세하면서 자기 집도 아닌 집을 임대하여 보증금을 편취하는 사례가 매우 빈번하기 때문입니다. 반면에 계약현장에서 계약을 체결하는 상대방이 임대인 본인이 아니라고 하는 경우에는 임대인의 신원은 물론 계약상대방이 임대인으로부터 대리권을 수여받았는지 여부까지 함께 확인하여야 합니다. 이 때 확인을 위해서는 위임장 등 증빙서류를 제시받아 이를 검토하여야 하는데, 만약 자신이 없다면 공인중개사를 통해 거래하거나 가급적 거래를 자제하는 것이 좋습니다. 공인중개사를 통하여 거래하는 경우에는 이러한 사고가 발생하더라도 중개 시에 발급받은 공제증서를 통해 최대 1억원 한도에서 보증보험금 등을 지급받을 수 있습니다.
(다음 호에 계속)
