1. 대항력
임차인은 임대인과 임대차계약을 체결하고, 주택을 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마쳤을 때, 그 다음날부터 대항력이 발생합니다. 예컨대, A(임대인)와 B(임차인) 사이에 임대차 계약이 체결되고, B가 주택인도와 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 A가 갑자기 C(새로운 집주인)에게 집을 매각하여 C가 B에게 집을 비우라고 할 경우, B는 C에게 주택인도와 주민등록을 마쳤기 때문에 즉, 대항력을 취득하였기 때문에 임차기간 동안에는 집을 비워주지 않아도 되는 권리가 있다는 것입니다.
이렇듯 대항력은 경제적인 약자인 임차인의 권리를 보호하는 제도인 반면 그 요건도 조금 까다롭습니다. 즉 임차인이 주택인도는 하였으나 임차물의 실제 주소와 다르게 주민등록을 마친 경우에는 대항력을 취득하지 못하고, 실제 주소와 같이 정리되었을 때 비로소 대항력을 취득한다는 점과, 임차인이 대항력을 계속 유지하려면 주소를 그 곳에 계속 두어야 하는데, 주소를 잠시 다른 곳으로 이전 했을 경우에는 원칙적으로 대항력이 소멸된다는 점에 유의하셔야 합니다.
2. 임차보증금 보호
임대차는 채권이기 때문에 원칙적으로 저당권과 같이 다른 채권자들보다 우선하는 권리를 취득하지 못합니다. 이에 따라 주택임대차보호법에서는 대항력을 갖춘 임차인이 동사무소 등에서 확정일자를 취득하면 임차보증금에 대하여 저당권과 같은 우선변제권을 인정하는 규정을 두었습니다.
또한, 영세민들을 위해 일정금액 범위 내에서는 다른 채권자들보다도 우선하는 최우선변제권을 보장하고 있습니다. 지역마다 보호받는 임차보증금 범위 및 최우선변제금이 다른데, 현재 서울의 경우 임차보증금이 7,500만원 이하인 경우에는 2,500만원까지 최우선변제권이 인정됩니다.
위 최우선변제권은 선순위 저당권자들보다도 더 우선하여 변제를 받는 것이므로 간혹 이를 악용하고 있는 가장임차인들 때문에 법적다툼이 적지 않게 발생하곤 합니다.
따라서, 임차인은 반드시 주택인도, 주민등록, 확정일자를 잘 받아놔야 이런 소송에 시달리지 않을 것입니다.
3. 임차권등기
일반적인 임차보증금 지급관행은 임차인이 계약이 종료되면 새로운 임차인에게서 임차보증금을 받고 그 임차보증금을 계약이 종료된 임차인에게 지급합니다. 그런데, 새로운 임차인을 기다릴 수 없이 긴박하게 이사를 가야 할 경우에는 어떻게 해야 될까요?
위와 같은 문제 때문에 주택임대차보호법에서는 임차권등기명령제도라는 것을 두고 있습니다. 임차권등기명령은 일정한 사항을 기재해 법원에 신청해야 하며, 법원이 이를 받아들여 임차권이 등기되면 비록 다른 주소로 이전한다 하더라도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권은 그대로 보존됩니다.
한편, 위 임차권등기에 소요되는 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.
