이번 호에는 주택 임대차계약을 할 경우 챙겨야 할 사항들에 대해 살펴보겠습니다.
1. 먼저 현재 살고 있는 집에 대한 임대차계약이 체결된 것을 확인하고, 새로운 전셋집을 알아보는 것이 안전합니다.
개인적인 사정으로 계약기간이 끝나기 전에 나가는 경우가 특히 문제되는데, 새로운 전셋집이 마음에 들어 덜컥 계약부터 해놓았는데 현재 살고 있는 집이 나가지 않으면(계약기간 만료 전에 나가는 경우 주인도 절대 싼가격에 집을 내놓지는 않습니다), 새집으로 이사를 하지 못하는 것은 물론이고 계약금까지 포기해야 하고, 계약해 놓은 새 전셋집을 다시 내놓아야 하기 때문에 중개수수료도 두배로 물어야 합니다. 계약기간이 끝날 때 나가는 경우는 문제가 덜하지만, 이 경우에도 날짜가 엇갈릴 수 있기 때문에 현재 살고 있는 집이 언제 나가는지 확인하고 그 날짜에 맞춰 새로운 계약을 하는 것이 좋습니다.
2. 주변사람의 소개나 인터넷 직거래를 통해서 하는 것 보다는 공인중개사를 통해 하는 것이 안전합니다.
중개수수료를 아껴보려고 주변사람의 소개나 인터넷 직거래를 통해 계약을 할 경우 해당 전셋집에 알지 못하는 권리관계가 개입되어 있을 수도 있고, 사기피해를 당하는 경우도 있는데, 중개사를 통하여 임대차계약을 체결할 경우에는, 중개사에게 책임을 물을 수도 있고, 공제가입금액 한도 내에서 공인중개사협회를 통해서 보전받을 수도 있습니다.
3. 계약시 중요한 사항은 중개사가 정해진 양식에 따라 설명하겠지만, 임차인 본인도 몇 가지는 직접 확인하여야 합니다.
먼저, 임대인 본인인지 반드시 확인해야 하고, 특히 부부공유인데 한명만 나와서 계약할 때는 인감증명서에 의해 대리계약임을 분명히 하여야 합니다. 추후에 보증금반환이 문제될 경우 자기는 계약한 적 없다고 발뺌할 수도 있기 때문입니다.
둘째, 계약금과 잔금지급일이 다른 것이 일반적이기 때문에 그 사이에 집에 가압류, 가처분 등이 들어올 경우, 즉시 계약을 해지할 수 있다는 특약을 기재하는 것이 좋습니다. 대법원은 계약일과 잔금지급일 사이에 가압류가 이루어진 경우 원칙적으로 계약해제사유가 되지 않는 것으로 해석하기 때문에, 이런 문제를 해소하기 위해서는 잔금지급일 이전에 가압류, 가처분, 근저당권 설정 등의 사유가 발생할 경우 임차인이 즉시 계약을 해제할 수 있다는 특약을 기재해 둘 필요가 있습니다.
셋째, 대부분의 주택은 어느 정도 융자가 있는데, 보증금을 정할 때는 주택 매매가격의 70%정도(경매시 한번 유찰될 때마다 최저매각가격이 10% 이상씩 떨어지기 때문입니다)를 기준으로 정하는 것이 좋습니다. 예를 들어 주택가격이 5억원이고, 등기부상 을구에 기재된 근저당권 채권최고액이 1억 2천만원이라면(이 경우, 실제 채무는 1억원 정도입니다), 3억 5천만원(5억원×70%)에서 채권최고액 1억 2천만원을 뺀 2억 3천만원 이하로 보증금을 정하는 것이 바람직합니다.
넷째, 중개수수료는 계약서에 직접 명시해야 합니다. 임대차계약서에 중개수수료를 명시하지 않는 경우가 자주 있는데, 보증금이 3억원 미만인 경우는 상한요율이 낮고(보증금의 1,000분의 3 이내) 금액이 작아서 크게 문제되지 않지만, 3억원 이상인 경우는 상한요율이 높을 뿐만 아니라(보증금의 1,000분의 8 이내), 그 상한 이내에서 중개인과 임차인이 합의하도록 규정되어 있기 때문에, 실제 수수료를 지급할 때 분쟁의 여지를 없애기 위해서는 금액을 명시하는 것이 좋습니다.
4. 보증금은 주인에게 직접 송금하는 것이 안전합니다.
이사하는 날은 연쇄적인 임대차계약이 맞물리는데(예를 들면, 내가 들어갈 집에 사는 임차인은 나로부터 보증금을 받아서 나가야 하고, 나는 지금 살고 있는 집에 새로 입주할 사람으로부터 보증금을 받아서 주어야 하고 등등…), 이러한 경우에도 반드시 주인(통장)을 거쳐서 잔금을 치르는 것이 안전하고, 부득이 주인을 건너뛰고 임차인들 간에 직접 보증금을 수수하는 경우에는, 계약서나 영수증에 그러한 취지를 기재하여야 합니다. 나중에 보증금반환이 문제될 경우 자기는 보증금을 받은 적이 없다고 주장할 수도 있기 때문입니다.
5. 전입신고는 가급적 이사한 날에 즉시 하는 것이 좋습니다.
통상 전입신고시 임대차계약서상에 확정일자도 같이 받습니다. 확정일자는 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 우선배당의 순위를 정하는 기준이 되는데, 전입신고를 미루고 있는 사이에 주인이 근저당권을 설정해 버리면 그보다 순위가 밀리기 때문입니다. 이사 후에 전입신고하고 확정일자를 받는 것은 당연히 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해서 해야 할 일이기 때문에, 이사한날 이후에는 주인이 돈을 융자하고 근저당권을 설정하는 것을 탓할 수도 없습니다.
