찌는듯한 무더위가 다가왔습니다. 벌써 한 해의 반이 지나가버리기도 했습니다.
6개월 동안 어떤 일들의 변화가 생기셨나요? 재테크에 대한 마음가짐도 변하셨는지 궁금합니다.
오늘은 재테크마인드․복리, 편에 이어 현가에 대해서 말씀드리겠습니다.
복리편이 공식도 많았고 해서 읽기 힘들었다는 주위 분들의 말씀이 있으셨고, 오늘 연재 또한 생소한 내용이겠지만, 이 두 가지 마인드가 재테크의 근간을 이루는 마인드라는 점을 명심하시고 한 번 더 관심을 가지고 봐주시기 바랍니다.
현가란 쉽게 말해 미래의 한 시점에서 일정금액의 가치가 현재의 얼마에 해당하는지를 알아보는 개념이다.
예를 들어 1년짜리 정기예금 이자율이 20%라고 하자. 여러분이 종자돈 1000만원으로 이 상품에 가입했다면 1년 뒤에는 1200만원을 손에 넣게 될 것이다.
그렇다면 누군가 연20%의 이자를 주는 1년짜리 정기예금 상품이 있는데 1년 뒤 1200만원 받으려면 얼마를 저축해야 하는가라고 물었다면 답은 바로 1000만원이다. 이 때 우리는 이 1000만원을 정기예금 상품이 1년 뒤 가져다 줄 1200만원의 현재가치, 즉 현가라고 말한다. 그리고 1200만원은 이때 1000만원의 미래가치가 된다.
언뜻 보면 대체 현가가 목돈 만드는 것과 어떤 관계가 있는지 의아해 할 것이다. 실제로 현가에 대한 마인드는 그 자체로 재테크 수단과 전혀 관계가 없다. 그러나 재테크 전략을 짜는 데 있어, 또 어떤 투자 방식을 선택할 것인가에 있어 결정적인 판단기준을 제시해 준다. 몇 가지 상품정보와는 비교도 안 될 정도의 재테크 핵심인 것이다.
가령 앞의 상황처럼 20% 이자율을 주는 정기예금이 버젓이 있는 상황에서 누군가가 당신에게 다가와 1년 뒤 정확하게 1200만원을 가져다 줄 테니 지금 1020만원만 투자하라고 제의했다고 해보자 여러분은 이 제안을 받아들일 것인가. 바로 거절하는 게 당연한 대답일 것이다. 1년 후 1200만원의 현가는 내가 편하게 은행에 저축했다고 쳐도 1000만원에 불과한데 1020만원을 투자할 이유가 도무지 없기 때문이다.
아주 간단하게 생각해도 현재 1000만원과 1년 후 1000만원은 그 가치가 다르다는 것을 알 수 있다. 지금 1000만원을 손에 쥐는 순간 1년간 굴리면서 발생하는 수익이 있기 때문이다. 다른 말로 표현해 1년 후 1000만원을 받는 것에 대한 기회비용이라고 부를 수 있다.결국 지금 1000만원을 받으면 기회비용이 발생하지 않는데다 기회비용만큼 내 수익으로 돌릴 수 있다.
자 그렇다면 이제 1년 후 1000만원의 가치를 지금 얼마로 평가할지를 파악해보자. 가장 먼저 할일은 현재 여러분이 가장 확실하게 낼 수 있는 수익률을 확정하는 것이다. 지금 1000만원을 굴려서 안전하고 확실하게 보장받을 수 있는 수익률을 찾아야 하는데 보통 은행 이자율을 첫 손에 꼽는다. 물론 꼭 은행 이자율이 아니어도 된다.
그 정도로 확실한 투자처가 있으면 그 곳의 수익률을 현가계산의 기준으로 삼으면 된다.
만약 여러분이 3%의 수익은 확실하게 낼 수 있다면, 1000만원을 투자했을 경우 1년 후 1030만원이 생긴다. 하지만 지금 계산하려는 것은 1년 후 1000만원이 생길 때 지금 얼마가 필요한가를 알아내는 것이기 때문에 X+X x 0.03=1000만 중 X를 구하는 과정이 된다. 이 식을 계산하면 1000만원/1.03=970 만원이 된다. 즉 여러분이 지금 받을 수 있는 1000만원을 1년 뒤에 받기로 한다면 그 가치는 970만원으로 줄게 되는 것이다. 이 때 1년 후 받을 1000만원의 현가는 970만원이라고 한다.
이처럼 현가는 미래에 발생하는 금액의 일정 수익률(할인율)로 할인하면 된다. 이때 할인하는 수익률은 앞서 말한 것처럼 자신이 현실성 있게 실현 가능해야 현가에 신빙성이 더해질 수 있다. 공식으로 쓰면 다음과 같다.
현재가치=미래가치/(1+ r)ⁿ (r은 수익률, n은 기간)
현가에 대한 마인드가 익숙해지면 여러분은 다양한 재테크 방법 중 최대 수익률을 올릴 수 있는 투자처를 고르는 데 매우 수월해진다. 한 가지 재테크 방법을 실행할 때 이로부터 얻을 수 있는 수익률을 정하고, 또 다른 방법을 구사할 때 얻을 수 있는 예상수익률을 비교할 수 있기 때문이다.
가령 5000만원을 투자해 지방의 한 토지를 구입하면 2년 후에는 8500만원에 확실하게 팔 수 있을 거라고 가정해보자. 그런데 주식시장의 상승세도 만만치 않은 상황이다. 2년 정도 투자하면 확실하게 25%수익은 얻을 것이라는 판단이다. 자, 과연 토지에 투자하는 것이 좋을까, 아니면 주식에 투자하는 것이 좋을까?
가장 먼저 할일은 2년 후 8500만원(미래가치)나가는 토지를 지금 5000만원이라는 현재가치를 지불한다고 하면 수익률은 얼마일까를 계산해야 한다. 앞서 배웠던 현가마인드를 적용해보면,
5000만원(현재가치)= 8500만원(미래가치)/(1+수익률)² (2=기간)
이렇게 수익률을 계산하면 약 연 30%의 수익률이 발생하는 것을 알 수 있다. 그런데 같은 기간 주식에 투자했을 때 연 25%의 수익률을 얻을 수 있다고 했기 때문에 여러분은 당연히 토지투자를 결정해야 할 것이다.
여러분은 이제 다양한 투자처를 놓고 무조건 고민할 게 아니라, A프로젝트를 투자할 때 예상수익률, B프로젝트의 예상수익률, C 프로젝트의 예상수익률 그리고 목표 수익률을 비교해 판단해야 한다. 그리고 위와 같이 쉽게 할 수 있을 것이다.
