이번 호에서는 부동산 실명제도에 관하여 살펴보겠습니다.
부동산실명제도란 부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 지상권 등)은 반드시 실제 권리자의 이름으로만 등기하도록 하는 제도입니다.
부동산실명제도가 도입되게 된 배경은 명의신탁이 부동산을 남의 이름을 빌어 등기함으로써 부동산투기, 세금탈루 또는 재산을 감추는 수단으로 이용되어 각종 부정과 부조리의 원인이 되어 왔으므로 부동산실명제는 부동산에 관한 권리는 반드시 자신의 이름으로 등기하도록 함으로써, 명의신탁을 이용한 부동산투기를 없애서 부동산 거래질서를 바로잡는 한편 각종 부정·부조리를 제거하고 부동산가격의 안정을 기하기 위해 도입된 제도입니다.
부동산실권리자명의등기에관한법률(부동산실명법)이 규제하는 대상은 “명의신탁(名義信託)”과 “장기미등기(長期未登記)”입니다.
“명의신탁”은 실질적으로는 자신이 보유하고 있는 부동산을 다른 사람의 이름을 빌어 등기하는 것을 말하고, “장기미등기”는 매매나 증여에 의해서 부동산을 취득하고도 등기를 이전하지 않은 채로 원소유자 앞으로 장기간(3년이상)방치하여 두는 것을 말합니다.
부동산실명법의 주요내용을 살펴보면 이 법의 시행일인 1995. 7. 1 이후에는 몇몇 예외규정을 제외한 모든 부동산에 관한 물권은 명의신탁을 이용하여 다른사람의 이름으로 등기할 수 없고 반드시 실권리자(實權利者)의 명의로만 등기하도록 의무화되었습니다.
이러한 실명등기의무 위반시 즉, 다른사람의 이름을 빌어 등기한 실권리자인 명의신탁자에 대하여는 과징금(부동산 가액의 30% 범위내에서 부동산 가액, 의무위반기간, 위반동기 등을 고려하여 구체적인 부과액수를 결정)이 부과됩니다.
과징금 부과 후에도 정당한 사유없이 실명으로 등기하지 않은 경우는 과징금 부과 후 1년 경과시 10%, 2년 경과시 다시 20%의 이행강제금이 각각 부과됩니다. 또한 명의신탁자에게는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과되고, 이름을 빌려준 명의수탁자에게는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과됩니다.
또한 명의신탁을 하는 경우 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 됩니다. 다만, 부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결한 경우(계약명의신탁)는 등기가 유효한 것으로 인정됩니다. 또한, 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 양도하였다면 제3자가 명의신탁이 있었던 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 명의 신탁자는 자신의 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
명의신탁의 종류를 나누어 간단히 효력을 살펴보면,
처음으로 부동산을 매도하는 사람이 명의신탁자가 원소유자임을 알고 있지만 등기는 명의수탁자 앞으로 이전해 준 경우, 이때는 명의신탁약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없습니다.
부동산은 원소유자(매도자)에게 귀속되며, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 매도자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
다음으로 등기명의신탁 즉, 명의신탁자와 명의수탁자 사이만의 명의신탁을 살펴보면,
명의신탁자가 소유하던 부동산을 매매 또는 증여를 가장하여 명의 수탁자 이름으로 등기한 경우입니다. 이때도 명의신탁 약정과 등기가 모두 무효가 되므로, 명의신탁자는 형사처벌과 과징금을 부과받고 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다.
마지막으로 계약명의신탁 즉 3자간 명의신탁을 살펴보면,
부동산을 배도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결하여 등기를 이전해 주었으나 실권리자는 다른 사람인 경우입니다.
이때는 명의신탁약정은 무효가 되어 명의신탁자가 명의수탁자에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 등기는 유효한 것으로 인정되기 때문에 부동산은 명의수탁자에게 귀속됩니다.
위에서 언급한 명의 신탁약정은 무효입니다. 따라서 (등기명의신탁)명의신탁약정과 그로 인한 등기가 무효로 되므로 명의신탁자는 소유권에 대한 「방해배제청구권」을 행사하여 명의수탁자의 등기를 말소하고, 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전 등기를 청구할 수 있습니다.
그러나 일명 계약명의신탁에서는 명의신탁약정은 무효가 되나 그로 인한 등기는 유효하므로 명의신탁자는 당해 부동산의 반환을 청구할 수 없으며, 부당이득반환청구권 등을 주장할 수 있을 뿐입니다.
그러나 이러한 명의신탁불인정의 예외 및 특례로서 종교단체와 향교 등의 경우, 종단과 개별종교단체간의 명의신탁 부동산과 종교단체, 향교 등이 제3자의 이름으로 명의신탁한 고유목적을 위해 사용하는 농지는 실명전환하지 않아도 됩니다.
부동산에 관한 소송이 제기된 경우에는 확정판결이 있는 날로부터 1년으로 유예기간이 연장됩니다.
그리고 명의신탁한 부동산을 실명으로 전환하는 과정에서 누락된 세금이 밝혀지는 경우 원칙적으로 모두 추징합니다.
다만, 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우에는 종전에 1세대 1주택 취급을 받아 비과세 받은 양도소득세와 조세회피의 목적으로 명의신탁을 하는 경우 증여로 간주되어 부과되는 증여세를 추징하지 않는 특례가 인정됩니다.
또한, 법인의 경우 실명전환한 부동산이 비업무용 부동산인 유예기간 내에 업무용으로 사용하는 경우에는 취득세 7.5배 중과규정의 적용이 배제됩니다.
문의 : 안세법률사무소 02)743-0400
