상가임대차 관련 법률상식
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상가임대차 관련 법률상식
  • 이성환 자문변호사
  • 승인 2004.04.29 11:58
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지난호에 이어서 이번호에는 상가임대차보호법에 관하여 살펴보겠습니다.

 

상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 경제적․사회적 약자인 임차인들이 일반적으로 겪는 임대료의 일방적 인상, 임대인의 해지권한 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세산정시 고율의 이자율 적용, 임대보증금의 미반환 등의 어려움을 해소하여 상가건물의 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되었습니다.

(1) 상가건물로서 보증금이 2억4천만원이하라야 보호됩니다.

상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 한하여 적용됩니다. 상가건물은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 합니다. 따라서 사업자등록의 대상이 되는 상가, 사무실, 공장 등 영업용 건물만 해당되며, 사업자등록의 대상이 되지 않는 동창회사무실, 교회 등의 비영리단체의 건물은 이 법의 적용을 받지 않습니다. 여기서 말하는 건물의 영업성은 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우에 인정됩니다. 한편 일시사용을 위한 상가건물임대차임이 명백한 경우에는 이 법이 적용되지 않습니다.

상가건물의 임대차 중에서 보증금이 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차만이 이 법의 적용을 받습니다.

대통령령이 정하는 보증금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억 4천만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1억 9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억 5천만원, 그 밖의 지역은 1억 4천만원입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다. 예를 들어 임대차보증금이 3000만원에 월세 100만원이면 월세 100만원에 100을 곱한 1억원을 보증금에 합산하여 보증금이 합계 1억3천만원이 되므로 이 법의 적용대상이 됩니다.

임대차계약을 갱신하는 경우에 연 12%까지 보증금을 인상할 수 있는데, 보증금 인상의 결과 보증금액이 대통령령이 정하는 범위를 초과하는 경우에는 이 법의 적용대상에서 제외됩니다.

 

(2) 사업자등록과 확정일자 확인을 하여야 보호받습니다.

상가건물임대차보호법의 보호내용은 지난호에 연재된 주택임대차보호법과 같이 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등이 있습니다.

대항력이란 임대차관계를 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 것을 말하며, 예컨대 건물의 소유권이 이전되는 경우 임차인이 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 다만 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청을 하기 전에 그 상가에 이미 저당권등기나 가압류, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과 경매나 가등기에 의한 본등기로 소유권자가 새로이 변경된 경우에는 임차권은 소멸합니다.

 

대항력이 생기려면 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다.

그리고 우선변제권은 특정채권자가 채무자의 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 법에 의하면 상가임차인은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 즉 상가임차인은 건물의 인도와 사업자등록신청으로 대항요건을 갖추고 나아가 관할세무서장으로부터 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우에 확정일자를 기준으로 그 이후에 설정되는 담보권에 대하여 우선변제권을 취득합니다. 또한 우선변제권의 성립시기와 관련하여 유의할 점은 상가임차인이 대항력취득 요건을 구비할 것이 전제되어야 한다는 점입니다.

 

확정일자를 받으려면 신규사업자는 ‘사업자등록신청서’에 사업허가증․등록증․신고필증 사본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면, 본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증)을 첨부하여 관할세무서에 제출하여야 합니다.

그리고 최우선변제권은 임차건물이 경매 또는 공매절차를 통해 환가되는 경우에 임차인이 경락대금 등의 환가대금에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자에 최우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 소액임차인이 갖는 최우선변제권은 확정일자를 요하지 않고 임차목적물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 성립합니다.

 

(3) 2천500만원 이하 보증금인 경우 750만원까지는 최우선순위로 보호됩니다.

소액임차인의 최우선변제권은 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 보증금중 일정액의 범위내에서 인정됩니다. 구체적으로는 서울특별시의 경우에는 4천 500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 그 상가건물가액 1/3의 범위 안에서 1천 350만원까지, 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 3천 900만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 그 상가건물가액 1/3의 범위안에서 1천 170만원까지, 광역시는 3천만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 900만원까지, 그 밖의 지역은 2천 500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 그 상가건물가액 1/3의 범위 안에서 750만원까지 최우선변제권이 인정됩니다.

예컨대 서울특별시에 소재하고 있는 상가건물에 보증금 4천만원으로 입주하고 있는 임차인은 1천 350만원까지 최우선변제권을 주장할 수 있을 뿐이므로 나머지 부분에 대해서는 확정일자를 구비하여 우선변제권을 주장하도록 하여야 한다.

 

(4) 임대차기간은 5년까지 갱신할 수 있습니다.

그리고 상가임차인은 계약갱신요구권이 있습니다. 임차인이 거액의 시설비를 투자하고 단기간에 명도당하는 불이익을 배제하기 위하여 임차인에게 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에 대해 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이에 대해 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못합니다. 따라서 임차인은 재계약을 원할 경우 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 내용증명 등을 발송하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

그러나, ① 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 재차 임대한 경우, ⑤ 임차한 건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우, ⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우, ⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에 해당하면 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

(5) 차임이나 보증금 증액 요구는 12%를 넘을 수 없습니다.

상가건물임대차보호법은 차임 등의 증감청구권이라하여 차임 및 보증금인상에 제한을 두고 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못합니다.

 

이상과 같이 상가임대차보호법에 관련하여 살펴보았습니다.

 

문의 : 안세법률사무소 02)743-0400

 


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