(지난 호에 이어)
3. 임차보증금의 보호
임대차보증금은 통상 적지 않은 액수일 뿐 아니라 심지어 임차인의 전 재산인 경우도 많으므로 그 보호에 만전을 기하여야 합니다.
임대차계약을 체결한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우에는 그 다음 날부터 우선변제권이 인정되므로 임차목적물이 경매될 경우에 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 다만 전입신고와 확정일자를 갖추기 전 저당권이 설정된 경우에는 그 저당권으로 담보되는 채권액을 제하고 남은 한도에서 배당받는다는 점을 주의하여야 합니다. 때문에 임대차계약을 체결할 때에는 반드시 목적물에 관한 등기부의 을구를 확인하여 이미 설정된 저당권이 있는지, 그 액수가 얼마인지를 확인하여야 합니다.
만약 목적물의 시가에 70%를 곱한 금액에서 선순위저당권액을 제외한 금액이 자신의 보증금액에 미치지 못하는 경우에는 가급적 임대차계약을 체결하지 않는 것이 바람직하다고 하겠습니다.
한편 임대차보증금이 일정액 이하인 임대차의 경우 전입신고가 되면 보증금 중 일부에 대해서 임차목적물의 경매시에 최우선변제권이 인정되는바, 이는 확정일자 없이 전입신고만으로도 인정된다는 점 및 전입신고 전에 이미 성립한 저당권에도 우선한다는 점에 특색이 있습니다.
서울에서는 임대차보증금이 9천500만원 이하로서 전입신고가 된 임대차의 경우 보증금 중 3천200만원을 한도로 최우선적인 배당을 보장받게 됩니다. 다만 구체적인 액수는 각 지방별로 차이가 있는데 이는 주택임대차보호법시행령 11조에서 확인이 가능합니다.
이와 관련하여 원룸전세계약의 위험성 문제를 지적할 수 있습니다. 일반적으로 오피스텔이나 빌라 등 다세대주택은 각 세대별로 등기가 되어 있지만, 이른바 원룸(다가구주택)의 경우에는 모든 방을 포함한 건물 전체가 1인의 소유로 등기되어 있습니다.
만약 각 방의 임차인들이 모두 전입신고를 하였다면 이들 모두에게 최우선변제권이 인정되어 임차인 모두가 일정금액을 최우선적으로 배당받는 결과, 경매가액이 낮은 경우라면 보증금 액수가 큰 임차인은 자칫 최우선변제액을 넘는 부분의 보증금을 받지 못할 확률도 있습니다. 따라서 다가구주택인 원룸에 대해서는 가급적 전세계약을 체결하지 않는 것이 위험을 줄이는 방법이라고 하겠습니다.
다음으로 임대차계약기간 만료 후 임대인이 임차보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임대인이 보증금을 반환할 때까지 주택을 계속 점유할 수 있습니다.
한편 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 원하는 때에는 임차권등기명령을 신청함으로써 임차보증금의 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
만약 서울지역 내에서의 이주(서울에 주민등록이 된 상태에서 서울 내 타지역으로 이사)인 경우 보증금을 지급받지 못하여 이사에 어려움이 발생한다면 일단 보증금을 시에서 대출받아 이주한 후 보증금을 반환받아 상환하는 제도를 이용할 수 있습니다(서울특별시 전월세보증금 지원센터). 이는 이사시기가 불일치하는 경우에도 이용할 수 있으므로 알아두면 도움이 될 것입니다.
4. 임차목적물에 대한 그 외 권리관계
한편 임차목적물인 주택이 타인의 토지 위에 무단으로 건축된 것이라면 토지주인의 건물철거 요구에 대항할 수 없게 되므로, 토지소유자와 주택소유자가 일치하는지, 일치하지 않는 경우 지상권 등 적법한 점유권원이 있는지 여부를 확인하여야 할 것입니다.
아울러 분쟁을 예방하는 차원에서 임차목적물에 대해 공과금이 정상적으로 납부되었는지 여부도 확인할 필요가 있다고 하겠습니다.
