1. 상가건물임대차보호법이란

과거 주택에 대해서는 주택임대차보호법이 있어 보호를 받았으나 영세상인들의 상가는 주택임대차보호법의 적용대상에 포함되지 않아 매우 불리한 상태였고 폐해가 발생했습니다. 이에 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정되었습니다.

2. 이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있다.

① 임대차 존속기간 보장:최소 1년의 임대기간을 보장받고 최대 5년간의 계약갱신요구권을 보장받습니다.

② 대항력 발생:임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 제3자에 대해서 권리를 주장할 수 있고 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해서도 임차권을 주장할 수 있습니다.

③ 우선변제권 보장:대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매․공매시 후순위 채권자보다 우선 변제를 받게 됩니다.

④ 임대료 인상상한선 설정:임대인은 연 12%의 범위내에서 임대료 인상이 가능합니다.

3. 어떤 경우 이 법의 적용 및 보호를 받을 수 있는가?

사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.

상가건물임차인 중에서 보증금이 서울시의 경우에는 보증금이 2억4천만원이하, 가밀억제구역 1억9천만원 이하, 광역시의 경우에는 1억5천만원이하, 그밖의 지역 1억4천만원 이하등 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.

4. 상가 권리금도 보호를 받을 수 있는가?

권리금은 전임차인과의 관계에서만 효력있고 임대인에 대해서는 권리금 주장을 하지 못합니다. 주택임대차와 관련하여 대법원도 임차인은 임대인에 대하여 권리금 주장을 하지 못한다고 한 바 있습니다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로 이 법과 무관합니다.

5. 보호대상 보증금액은 어떻게 계산하나?

보호대상 보증금액은 보증금과 월세환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수)를 더한 금액이 이에 해당됩니다.

월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하면 됩니다.

※ 따라서 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우라면
보호대상보증금=1,000만원(보증금) 100만원(월세)×100=1억1,000만원이 됩니다.

6. 이 법 시행일 이전 계약한 경우에도 임차인은 5년간 임대차 기간이 보장되는가?

이 법에서의계약갱신요구권의 내용은 2002.11.1.이후 임대차 계약을 한 경우에 적용된다.

따라서 2002.10.25. 1년계약 체결한 경우에는 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속기간이 보장됩니다.

7. 임대차계약기간은 5년 단위로 하여야 하나?

계약기간은 임차인이 자유로이 정할 수 있습니다. 다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다.

8. 임차인이 재계약을 원할 경우 해야 할 사항은?

임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 하여야 합니다. 단, 이때 임차인이 차임을 연체한 경우, 임차인이 합의한 경우, 임대차 목적 건물이 멸실한 경우등 임차인에게 책임이 있는 경우라면 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

9. 임차인의 우선변제 청구권

임차인은 앞서의 대항력을 갖춘 경우 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

또한 임차인은 상가건물가액의 1/3범위 안에서 다른 선순위 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 우선 변제를 받기 위해서는 대항력을 갖추어야 하며 보증금이 일정금액 이하인 경우이어야 하며 건물가액의 1/3범위안에서 서울시의 경우에 1천350만원, 수도권 과밀억제구역의 경우 1천170만원, 광역시의 경우에는 900만원에 대해서 다른 담보물권자보다 우선 변제 청구할 수 있습니다.