국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 주택임대차보호법에 대하여 알아보겠습니다.
주택임대차보호법의 적용범위는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우와 등기하지 않는 전세계약, 즉 채권적 전세에 대하여도 적용 됩니다 이러한 경우에 전세금을 임대차의 보증금으로 보게 됩니다.
일시사용을 위한 임대차인 것이 명백하다면 동법이 적용되지 않으며, 동법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이어서, 법인은 그 보호대상이 아닙니다. 법의 규정에 위반되는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으며, 따라서 무효가 됩니다.
구체적으로, 제3자와의 관계(대항력), 보증금의 우선변제권, 주택임대차등기명령제도, 임대차존속기간에 대하여 알아보겠습니다.
(1) 제3자에 대한 대항력
주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자에게 공시하는 방법으로 마련된 것으로, 등기에 갈음하는 효과를 발휘합니다.
주민등록은 대항력의 발생 및 대항력의 유지요건입니다. 다만 주민등록이 임차인의 의사에 기하지 않고 이전되었고 그와 같이 주민등록이 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우에, 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그래도 유지되게 됩니다.
공시방법으로서 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다.
나아가 임차인이 임차주택을 간접점유(타인의 통하여 점유하는 경우)하는 경우에 자신의 주민등록을 이전하지 않았더라도 직접점유자가 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 임차인은 대항력을 취득합니다.
(2) 보증금의 우선변제권
자에 의한 강제집행이나 담보권의 실행 또는 임대인의 국세체납으로 인하여 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에, 앞에서 본 대항요건 외에 임대차계약서상에 확정일자(동사무소에서 전입신고시 날인해주는 공인)를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 매각대금으로부터 그의 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.
여기서 확정일자를 요구하는 것은 임대인과 임차인의 담합에 의하여 다른 이해관계인의 권리에 영향을 미치는 것을 방지하기 위함입니다.
그리고 선순위인지 여부는 대항요건을 구비한 시점이 아니라 확정일자 부여일을 기준으로 판단하게 됩니다.
(3) 임차권등기명령제
임대차가 종료된 후 보증금에 대하여 우선변제를 받기 위하여 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항요건 및 확정일자의 요건을 갖추어야 하는데, 보증금을 변제받기 전에 다른 곳으로 이사를 가야 하는 사정이 발생한 경우에 임차인은 우선변제권을 잃게 된다는 문제가 발생하게 됩니다.
그래서, 대항요건을 갖추고 있던 임차인이 주거를 이전하더라도 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지하게 되며, 아직 대항요건을 갖추지 못한 임차인이더라도 그 등기에 의하여 대항력 및 우선변제권을 취득하게 되는 임차권등기명령제도가 도입 되어있습니다.
(4) 임대차존속기간 및 임대료증가 문제
임대차존속기간은 기본적으로 2년으로 보호 받으며, 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하여야만 갱신하겠다는 통지를 하지 않은 경우에, 임대차기간이 만료될 때 전 임대차와 같은 조건으로 계약을 갱신한 것으로 보게 됩니다.
임대료의 증액청구는 약정한 차임의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없고, 1년 내에 다시 증액청구를 하지 못하게 됩니다.
문의 : 안세법률사무소 02)743-0400
