내 집 마련의 꿈을 가진 다수의 직장인들이 관심을 가지고 또한 생활에 필수불가결한 주택에 대하여 주택임대차보호법을 중심으로 살펴보겠습니다.
우선 주택임대차보호법에 의해 보호받기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 하는지 알아보겠습니다.
선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고, 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날로부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락된다 하더라도 새로운 집주인(양수인․경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있습니다. 이를 주택임대차보호법상 대항력이라 합니다.
그런데 여기서 입주와 주민등록 전입신고를 언제까지 해야 되는지의 문제가 발생하는데, 주민등록법상 14일 이내에 전입신고를 할 의무가 있으므로 임차인은 주택의 인도를 받은 후 늦어도 14일 이내에 전입신고를 해야 하며, 전입신고를 하면 신고한 다음날부터 대항력이 생기게 됩니다.
다음 입주와 전입신고가 바뀌어 이루어진 경우 대항력이 언제 생기는지 애매한 문제가 발생하는데 이 경우 주택인도는 제3자에게 공시하기 위한 것이고 그 공시방법을 행정적으로 담보하기 위한 요건으로 전입신고를 요구하는 것이므로 주택인도전에 주민등록만 한 것으로는 그 요건을 갖춘 것으로 인정되지 않습니다. 그런데 입주와 주민등록이 이루어진 후 만일 이사를 갔다거나 주민등록을 옮긴 경우에는 외형상 대항요건을 갖추지 못하게 되고 공시방법도 없어지게 되므로 제3자로서는 임차권의 존재를 알 수 없게 되어 대항력을 갖추지 못하게 된다고 보아야합니다.
다음으로 임대차 보증금의 우선변제권을 살펴보면, 일반적인 우선변제권과 소액보증금중 일정액으로 성립시기와는 무관한 최우선변제권이 있습니다.
임차인의 일반적인 우선변제권을 살펴보면 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에는 보증금에 대하여 후순위권리자나 일반채권자에 대하여 우선하여 환가대금으로부터 보증금을 우선변제 받을 권리가 인정됩니다.
임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원과 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여받을 수 있습니다. 그런데 현재 일반 국민들이 주로 이용하는 방법은 세 번째 방법인데 그 중에서도 특히 인근 읍·면·동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있습니다. 그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1000원임)입니다. 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.
주택임대차보호법에서 확정일자요건을 구비한 것은 임대인과 임차인사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지입니다.
대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하는 것은 아닙니다.
다음으로 소액임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 소액임차인의 최우선변제권이라 하여 다른 일반채권자, 담보가등기권리자, 양도담보권자, 환매권자, 전세권자, 국세, 지방세, 임금채권 등에 우선하게 됩니다.
이 권리 역시 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 행사 가능합니다.
소액임차인의 최우선변제권은 수도권내 과밀억제권역기준으로 하여 보증금4,000만원이하의 보증금으로 임대차계약을 체결한 임차인은 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외합니다.)에서 보증금 3,500만원이하 보증금으로 임대차계약을 체결한 임차인은 1천400만원, 그 밖에 지역에서 보증금 3000만원이하 임대차계약을 체결한 임차인은 1천200만원의 최우선변제권이 있습니다.
그러나 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의1중 임차인수로 나눈 수가 최우선변제권이 인정되는 보증금액이 됩니다.
그러면 확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 어떤 요건을 갖추어야 하는지 살펴보겠습니다.
우선변제를 받기 위한 절차는 크게 다음의 세 가지 과정으로 진행됩니다.
먼저 배당요구를 신청해야 합니다. 임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 합니다)사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거가족이 표시되어야 합니다) 및 연체된 차임 등이 있을 때는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구신청서를 작성․제출해야 합니다. 배당요구는 반드시 경락기일까지 해야 하고 배당요구 신청서 양식은 법원에 비치되어 있습니다.
둘째로 임대차관계가 종료됩니다. 임대기간이 끝나지 아니한 경우 우선변제권이 있는 임차인이 경매절차에 참가하여 우선변제를 받으려면 임대차가 종료되어야 하지만 주택임대차는 임대인에게 별도의 해지의사표시를 할 필요는 없습니다.
셋째 임차주택의 명도가 있게 됩니다. 우선변제권이 있는 임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당 된 배당금을 실제로 수령하기 위해서는 임차주택을 명도 받았다는 경락인의 명도확인서를 경매법원에 제출해야 합니다. 다만 임차인이 대항력이 있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.
문의 : 안세법률사무소 02)743-0400
