[문] 부동산 중개료를 대신 내라구요?
치위생씨는 2000. 3. 1.부터 보증금 2000만원, 임대기간 1년으로 하여 비디오 대여점을 열었다.
그러나 주위에 대형비디오 대여점이 생기면서 6개월 만에 문을 닫아야 했다. 다행히 건물주는 임대차계약기간 전이지만 나가도 좋다고 하였고 건물주는 곧바로 새 임차인을 구했는데, 문제는 건물주가 새로운 임차인과 임대차계약을 하면서 지불한 부동산 중개료를 지급했는데, 치위생씨가 부담해야 한다고 하는 것이다. 즉, 임대차 기간 만료전에 치위생씨가 계약 관계청산을 요구했기 때문에 치위생씨가 부동산중개료를 부담해야 한다는 것이다. 얼마 되지 않은 비용이지만 주인의 심보가 너무 고약했다. 이 경우에도 치위생씨가 중개료를 물어야 할까.
[답] 이 경우 중개료는 건물주가 내야 한다.
부동산 중개료는 원칙적으로 임대인과 임차인 모두 각자 부담합니다. 따라서 새로운 임차인과 계약할 때 드는 수수료도 건물주가 내야 할 것입니다. 그러나 집주인으로서는 계약기간 전에 나갈 수 있도록 해 주었는데, 수수료까지 자기가 부담하는 것은 억울하다고 생각할 수 있습니다. 즉 계약기간 전에 치위생씨가 나가지 않으면 자신도 수수료를 지출하지 않을 거라는 생각입니다. 어떤 주장이 맞을까요.
얼마 되지 않는 돈을 가지고 소송까지 가랴 하겠지만 실제로 소송까지 간 사건이 있었습니다.
이 사건에서 법원은 “전 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 건물주는 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약 체결을 위하여 중개료를 지급하여야 할 것이다. 따라서 새로운 임차인과 맺은 임대차 계약의 복비는 집주인이 부담하여야 한다”고 판결한 것이다(서울지법 99. 7. 1. 선고 97나 55316호).
[문] 전 소유자가 체납한 아파트 관리비
서울시 송파구에 사는 A씨는 20년동안의 전세생활을 마감하고 드디어 자신의 아파트를 마련하였습니다. 매매계약서에 도장을 찍고 소유권 이전등기까지 마치는 순간 A씨는 세상에 부러울 것이 없었습니다. 그런데 입주한 지 얼마 되지 않아 관리사무소에서 웬 뚱딴지같은 연락이 온 것입니다. 전 소유자가 20개월치 관리비 300여만원을 체납했는데, 이 체납액을 A씨가 내야 한다는 것이었습니다.
A씨가 관리사무소에 가서 따졌더니, 관리사무소에서는 ‘아파트관리규약’에서 “아파트의전 소유자가 체납한 관리비는 매수인이 대신 납부해야 한다”라고 되어 있기 때문에 A씨가 체납액을 내야 한다고 합니다. 불행하게도 전 소유자와는 연락되지 않는 상태입니다. A씨는 아파트 관리규약에 따라 어쩔 수 없이 체납액을 내야 할까요?
[답] 결론은 아닙니다.
이에 대해서 법원은 “……위 아파트관리규약은 당사자의 승낙 없이 다른 사람의 채무를 강제로 인수시킬 수 없다는 민법상의 채무인수의 법리에 비추어 볼 때, 아파트의 매수인이 전 소유자의 관리비 지급 채무를 인수하겠다는 명시적 또는 묵시적 승낙이 있는 경우에만 적용된다고 보아야 한다.
……매수인이 소유권이전등기를 하여 아파트 입주자의 지위를 승계 하였다는 사실만으로는 전 소유자의 채무를 인수하겠다는 승낙이 있었다고 볼 수 없다”라고 판결했습니다.
그래도 만약을 위해서 아파트를 매입 할 때는 체납된 아파트 관리비가 없는지 알아보도록 합시다. 참고로 법원은 건물 구 소유자의 체납 전기요금과 체납 수도요금의 납부의무가 건물의 소유권을 취득하였다는 것만으로 당연히 신 소유자에게 승계 된다고 보지 않습니다.
문의 : (02) 537-9500
<법무법인 한누리>
